افت قابلتوجه شاخص کل بورس؛ کاهش ۶۲ هزار واحدی ثبت شدافت قیمت طلا برای دومین هفته متوالی در بازار جهانینقض حریم خصوصی در اپلیکیشن جدید متا: مکالمات کاربران در معرض دید عمومنوآوریهای اپل در هوش مصنوعی: پیشرفتهای چشمگیر و چالشهای دستیار صوتی سیریپایان کشمکش حقوقی پنجساله میان ریپل و کمیسیون بورس و اوراق بهادار آمریکابازگشت ثبات به بازار؛ کاهش نرخ سکه و طلا و متعادل شدن معاملات“بازگشایی مجدد فعالیتهای معمول بازار سرمایه از فردا”پایان عصر صفحه آبی مرگ؛ تحول جدید ویندوز توسط مایکروسافت
براساس گزارشی از بخش اقتصاد و مسکن، در سال ۱۴۰۳ فقط نیم درصد افزایش در بخش مسکن و ساختمان مشاهده شد که این عدد با اهداف برنامه هفتم فاصله زیادی دارد. تحلیل روند رشد تولید در بخش ساختمان از سال ۷۱ تا به امروز، شامل چهار پیام سیاسی است که اصلیترین آن به تاثیر موقتی […]
براساس گزارشی از بخش اقتصاد و مسکن، در سال ۱۴۰۳ فقط نیم درصد افزایش در بخش مسکن و ساختمان مشاهده شد که این عدد با اهداف برنامه هفتم فاصله زیادی دارد. تحلیل روند رشد تولید در بخش ساختمان از سال ۷۱ تا به امروز، شامل چهار پیام سیاسی است که اصلیترین آن به تاثیر موقتی طرحهای دولتی اشاره دارد. شش عامل میتوانند باعث رونق در این بخش شوند.
برنامه هفتم توسعه برای رشد تولید بخش مسکن و ساختمان در سال اول موفق به تحقق هدف خود نشد و در عین حال، وضعیت تولید گذشته و آینده این بخش نشان از احتمال دستیابی پایین به نرخ تعیینشده در ۴ سال آتی دارد.
آخرین اطلاعات درباره وضعیت کلیدی بخش مسکن و ساختمان، یعنی میزان رشد ارزش افزوده این بخش، نشان میدهد که سال گذشته تولید در بخش ساختمان تنها ۰.۵ درصد افزایش یافت. این درصد، دومین رشد مثبت بخش مسکن و ساختمان در تولید ناخالص داخلی کشور است که از رشد ۳.۶ درصدی سال ۱۴۰۲ کمتر است. هدف برنامه هفتم برای افزایش سالانه ۹ درصد در بخش مسکن و ساختمان تعیین شده بود، اما به دلایل مشخص، امکان رشد پایدار این بخش در حال حاضر میسر نیست. چه عواملی بر نرخ رشد بخش مسکن و ساختمان تاثیر میگذارند و چه اقداماتی باید در داخل و خارج از این بازار انجام شود تا این وضعیت بهبود یابد؟
مطالعات پیرامون رشد مثبت بخش مسکن و ساختمان در دو سال اخیر نشان میدهد رشد ۳.۶ درصدی و سپس نیم درصدی تولید ساختمان در سالهای ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ بیشتر به دو عامل وابسته بوده است و با شرایط حاضر، این رشدها به نظر شکننده و ناپایدار میآید.
در سال ۱۴۰۲، آغاز توسعه پروژههای مسکن ملی و اوجگیری برنامههای مربوط به این طرح ملی به ثبت رسید؛ بر اساس آمارهای رسمی، ساخت و ساز بیش از ۴۰۰ هزار واحد دولتی آغاز شد. این حجم ساخت و ساز تقریباً برابر با ساخت و ساز غیر دولتی در حداقل ده سال گذشته (عصر رکود مسکن) است. بخشی از رشد ۳.۶ درصدی ارزش افزوده مسکن و ساختمان در سال ۱۴۰۲ میتواند به ساخت و سازهای طرح مسکن دولتی مرتبط باشد. در آن سال کاهش نسبی تورم مسکن و تورم تولید مسکن در بازار تأثیر مثبتی داشت و سرمایهگذاری در بخش خصوصی افزایش یافت، به طوری که حجم کل سرمایهگذاری با رشد واقعی ۹ درصد افزایش یافت.
همچنین در سال ۱۴۰۲ تعداد پروانههای ساختمانی در شهرها (به جز طرح دولتی) ۱۰ درصد افزایش یافت. این دو عامل، یعنی تولید دولتی مسکن و تحرک نسبی سازندگان در سال ۱۴۰۲ باعث شد تا بخش ساختمان از رکود ۴ سال گذشته خارج شود. در سال ۱۴۰۳ نیز این عوامل تا حدودی همچنان حضور داشتند؛ اگرچه با وجود ثبات قیمت مسکن، تورم تولید مسکن شرایط را نسبت به سال ۱۴۰۲ سختتر کرد و در نهایت باعث شد رشد مثبت سالانه تنها ۰.۵ درصد باشد. میانگین نرخ رشد بخش مسکن و ساختمان در سالهای ۱۳۹۸ تا ۱۴۰۱ در سطح منفی ۱۱.۵ درصد ثبت شده است.
اولین بار نیست که بخش مسکن و ساختمان با پروژههای دولتی ساز، متفاوت از مسیر قبلی خود رشد میکند.
از اواسط دهه ۹۰ تاکنون، این بخش با رکود تورمی روبرو شده است؛ نه توان خرید افراد و نه توان تولید مسکن وجود ندارد. با این حال، در دو سال گذشته، پروژههای دولتی به بخش مسکن کمک کردهاند تا از رکود خارج شود. مشابه این اتفاق را میتوان در سال ۹۱ نیز مشاهده کرد که خط تولید مسکن مهر در اوج فعالیت خود بود. در آن سال بازار مسکن و ساختوسازهای غیر دولتی نیز در رونق قرار داشتند.
فعالیت ساخت وساز در بخش خصوصی، یعنی مسکنسازی غیر دولتی، به بیش از ۷۵۰ هزار واحد مسکونی رسید. در شهر تهران، سال ۹۱ به واسطه تغییرات طرح تفصیلی، تعداد ساخت و سازها به رقم بینظیر ۲۵۳ هزار واحد رسید که به آن «سونامی ساخت و ساز» گفته شد. در همین راستا، بیش از یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکن مهر نیز آن سال در حال تولید بوده است. نتیجه این شد که رشد بخش مسکن و ساختمان در سال ۹۱ به ۴۷.۱ درصد افزایش یافت، در حالی که در سال قبل آن این بخش تنها ۴ درصد رشد نمود و در سال ۸۹ نیز ارزش افزوده این بخش ۵ درصد کاهش یافته بود.
اگرچه پروژههای دولتی به رونق ساخت و ساز کمک کردهاند اما باید کیفیت این رونق نیز مورد بررسی قرار گیرد. ساخت و سازهای حمایتی اگر باعث بهبود شاخص دسترسی به مسکن برای دهکهای کم درآمد نشود و توان خرید این واحدها را نداشته باشند، تولیدات به تقاضای غیرمصرفی میرسند؛ همانطور که اوایل دهه ۹۰ با فروش امتیاز مسکن مهر توسط ثبتنامکنندگان بدون توان پرداخت نقدی صورت گرفت.
روند رشد بخش مسکن و ساختمان در ۳۳ سال گذشته علاوه بر تجربههای مثبت، با یک نزول تاریخی در سال ۹۹ نیز مواجه شد. سال ۹۹ دورهای بود که قیمت مسکن پس از جهشهای سالهای ۹۷ و ۹۸، افزایش شدید ۸۰ درصدی را تجربه کرده و تولید در این بخش ۳۵.۴ درصد کاهش یافت. سال ۹۹ به شکل بیسابقهای رکود تورمی برای سومین سال پیاپی ادامه داشت. قبل از این (حداقل از سال ۷۰ به بعد)، معمولاً دوره جهش قیمت ملک ۱.۵ تا ۲ سال بود و در سالهای رونق معاملات نیز تولید ساختمان افزایش یافت. از سال ۹۷ به بعد، شرایط خارجی باعث رکود تورمی شده و وضعیت داخلی بخش را نیز تحت تاثیر قرار داده است. در سال ۹۹ تورم تولید مسکن نیز به بالاترین نرخ خود در مقایسه با سالهای پیشین رسید؛ ۷۶ درصد. این عامل منجر به کاهش سرمایهگذاری ساختمانی و نتیجتاً رشد منفی در این بخش شد.
بخش ساختمان به دلیل ارتباط نزدیک با صنایع و تولیدات مرتبط، میتواند به رشد دیگر بخشها کمک کند. رویکردی که باعث بهبود در عرضه مسکن میشود و در شرایط اقتصادی و مالی مناسب، میتواند دسترسی به مسکن را تسهیل کند. اما از سال ۹۸ تاکنون، شرایط این بخش مطلوب نبوده است. متوسط رشد ارزش افزوده این بخش طی این مدت نه تنها افزایش نیافته بلکه ۷ درصد کاهش داشته است. این رشد منفی ۷ درصدی بخش مسکن و ساختمان در ۶ سال اخیر زمانی که با میانگین تاریخی رشد بخش مقایسه شود، اهمیت شرایط نامناسب را نشان میدهد. طی ۳۳ سال گذشته، متوسط نرخ رشد در این بخش ۵ درصد بوده که در صورت حذف کارنامه منفی ۶ سال اخیر، میانگین رشد سالانه از سال ۷۱ تا ۹۷ به رقم ۷.۸ درصد افزایش پیدا میکند. ریسکهای اقتصادی و سیاسی سالهای گذشته که باعث تورم و رکود اقتصادی شدند، تاثیر منفی بر بخش مسکن و ساختمان نیز داشتهاند.
با در نظر گرفتن فاصله بزرگی که بین وضعیت فعلی بخش مسکن و اهداف برنامه هفتم وجود دارد، رشد ۰.۵ درصدی این بخش در سال اول برنامه نشاندهنده آن است که زنجیرهای از تحولات برای احیای رشد مسکن نیاز است. این تحولات ممکن است در کوتاهمدت به رشد تا سطح هدف برنامه منجر نشوند. فردین یزدانی، تحلیلگر بخش مسکن، معتقد است که رشد سال ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ به خاطر طرحهای دولتی در بخش ساختمانسازی بوده است.
بخشی از این رشد بخاطر طرح نهضت ملی و بخشی نیز به دلیل فعالیتهای ساختمانی بخش خصوصی در گروههای جدید، نیمهتمام و تکمیل شده است. با این حال، سرمایهگذاری بخش خصوصی رشد قابلملاحظهای نداشته به دلیل اینکه شرایط با توجه به تورم سخت باقیمانده است. تحقیقات همچنین نشان دادهاند که برای رشد مثبت و پایدار در بخش مسکن و ساختمان، وضعیت شش متغیر شامل حاشیه سود ساختمانی، قدرت خرید خانه اولیها با وام مسکن، درآمد شاغلان، بازده بازارهای رقیب مسکن، سهم اجاره بهای از درآمد و نرخ ارز باید بهبود یابد. مطالعهای که در سال ۹۵ توسط یونس سلمانی در فصلنامه اقتصاد مسکن منتشر شد نشان میدهد که احتمال برقراری رونق در بخش مسکن و ساختمان بر اساس وضعیت هر یک از این متغیرها اندازهگیری شده است.
سهم بالای اجارهبها در هزینههای خانوارهای مستاجر به دلیل اینکه امکان پسانداز را از آنها میگیرد، تاثیر منفی بر روی رونق مسکن و ساختمان دارد. کاهش قدرت خرید و دوری از دسترسی به خانه اول باعث کاهش انگیزه سرمایهگذاری و تولید ساختمان میشود. در آن مطالعه مشخص شد که افزایش یک درصدی تسهیلات خرید مسکن احتمال رونق را ۰.۰۸ درصد افزایش میدهد. افزایش یک درصدی حاشیه سود ساختمانی نیز همین احتمال را ۰.۰۲ درصد افزایش میدهد ولی افزایش یک درصدی بازدهی بازارهای موازی احتمال رونق را ۰.۰۵ درصد کاهش میدهد. در طی سالهای اخیر، حاشیه سود سرمایهگذاری ساختمانی در سطحی پایینتر از بازدهی بازارهای دلار، طلا و بورس قرار داشته و تا حدی به سود سپردهگذاری بانکی نزدیک بود.
دیدگاهتان را بنویسید