“بررسی چالش‌های رشد اجاره‌بها؛ آیا سیاست‌های دستوری می‌تواند بازار مسکن را سامان دهد؟”

“`html

در سال‌های اخیر، دولت تلاش کرده تا با تعیین محدودیت برای افزایش اجاره بها، بازار اجاره مسکن را ساماندهی کند. حالا دولت به این نتیجه رسیده که به جای اعمال یک سقف ثابت برای کل کشور، این محدودیت را به صورت منطقه‌ای و در سطح استان‌ها تعیین کند. این رویکرد، یعنی تعیین سقف متفاوت برای هر استان، به منزله تغییر سیاست قبلی در زمینه کنترل اجاره بها است.

بر اساس اعلام اداره راه و شهرسازی استان تهران، نرخ حداکثر افزایش اجاره بها در این استان معادل ۲۵ درصد تعیین شده و هیچ‌یک از مالکان اجازه ندارند از این درصد تجاوز کنند. رضا خالقی، مدیر کل راه و شهرسازی استان تهران، بیان کرده که در شهرهای با جمعیت بالاتر از ۱۰۰ هزار نفر واقع در این استان نیز میزان افزایش اجاره تا ۲۰ درصد تصویب شده است.

فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، در نشست اخیر شورای عالی مسکن در فروردین‌ماه، اعلام کرده بود که پیش‌تر، سقف افزایش اجاره بها بین ۲۰ تا ۲۵ درصد مقرر شده بود. اما طبق تصمیم جدید، این میزان اکنون با توجه به نرخ تورم هر استان، توسط شورای مسکن استان‌ها تعیین می‌شود.

به گفته حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه، این تصمیم بر اساس اختیارات ناشی از قانون تنظیم بازار مسکن و اجاره و همچنین مصوبه شورای عالی مسکن اتخاذ شده است.

وی همچنین تاکید کرده است که مالکان ملزم به رعایت سقف مصوب هستند و در صورت تخلف، جریمه‌های سنگینی برای آنان در نظر گرفته خواهد شد. با این حال، پرسشی که مطرح می‌شود این است که آیا تعیین حداکثر درصد افزایش اجاره بها، توانسته بر مدیریت بازار اجاره مسکن تأثیر ملموسی داشته باشد؟

سقف ۲۵ درصد برای افزایش اجاره بها اجرا نشد

بررسی تجربه‌ سال‌های اخیر نشان می‌دهد که این قوانین در عمل غالباً بازدارندگی لازم را نداشته‌ و حتی گاهی باعث نااطمینانی بیشتر در بازار شده‌اند. طی دو سال گذشته، سقف افزایش اجاره بها بین ۲۰ تا ۲۵ درصد تعیین شد، اما شواهد میدانی نشان می‌دهند که این محدودیت‌ها در عمل اجرا نشده‌اند.

با توجه به تورم عمومی کشور که در اردیبهشت‌ماه به ۳۴ درصد رسیده و نرخ تورم برخی اقلام خوراکی که بعضاً از ۱۰۰ درصد نیز فراتر رفته، می‌توان درک کرد چرا بسیاری از مالکان، به دلیل مواجهه با افزایش هزینه‌ها، اجاره‌بها را بر اساس واقعیت‌های اقتصادی کشور تنظیم می‌کنند. از این رو، تعیین یک عدد ثابت، آن هم بدون توجه به شرایط اقتصادی واقعی جامعه، نمی‌تواند کارآمد باشد.

در چنین وضعیتی، اعمال محدودیت برای افزایش اجاره بها ممکن است نه تنها سودمند نبوده، بلکه حتی بحران موجود در بازار مسکن را تشدید کند. همچنین، این نکته قابل‌ توجه است که انتظار کنترل یک بازار پیچیده، آن هم صرفاً با تصویب یک بخشنامه یا اعلام یک نرخ ثابت، به دور از واقعیت است.

اختلاف میان موجران و مستاجران؛ یکی از پیامدهای سقف‌گذاری اجاره

به علاوه، تا زمانی که مسائل کلانی همچون کنترل تورم، افزایش توان خرید مردم، کمبود ساخت‌وساز و فقدان سیاست‌های حمایتی مناسب برطرف نشوند، تصویب قوانین محدودکننده در بازار اجاره مسکن تنها به تشدید مشکلات می‌انجامد.

اگر این قوانین بدون توجه به زیرساخت‌های ضعیف بازار و شرایط نابرابر اقتصادی وضع شوند، ممکن است باعث سردرگمی بیشتر در میان مستاجران و مالکان شوند که نهایتاً اختلافات جدی میان طرفین را به‌ همراه خواهد داشت.

به نظر می‌رسد بهتر باشد دولت به جای اعمال محدودیت‌هایی که توان اجرایی آن‌ها اغلب محل تردید است، سیاست‌های موثری نظیر مهار تورم، افزایش ساخت مسکن و بهبود اوضاع اقتصادی را در دستور کار قرار دهد. در غیر این صورت، حتی اگر سقف‌های افزایش اجاره بها در سطح استان‌ها به صورت جداگانه و متناسب با شرایط هر منطقه تعیین شوند، باز هم این قوانین اجرایی نشده و بازار همچنان مطابق روند خود پیش خواهد رفت.

“`